Dubai ist bekannt für seinen investorenfreundlichen Immobilienmarkt, was vor allem auf die geringe Steuerbelastung zurückzuführen ist. Allerdings ist es sowohl für Privatanleger als auch für Unternehmen von entscheidender Bedeutung, die verschiedenen Gebühren, Steuern und Vorschriften im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen und Mieteinnahmen zu kennen. Dieser ausführliche Leitfaden behandelt alle wichtigen Aspekte der Besteuerung von Immobilien in Dubai, einschließlich Kauf, Verkauf, Mieteinnahmen und gewerblichen Mieteinnahmen über Plattformen wie Airbnb.
1. Steuern und Gebühren beim Kauf
Dubai erhebt keine traditionellen Immobilienkaufsteuern wie Stempelsteuer oder Kapitalertragssteuer. Es fallen jedoch einige wichtige Gebühren an:
Registrierungsgebühr beim Dubai Land Department (DLD)
- Eine obligatorische Gebühr in Höhe von 4 % des Kaufpreises der Immobilie ist an das Dubai Land Department zu entrichten.
- Diese Gebühr wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, wird jedoch häufig vom Käufer getragen.
- Sie wird zum Zeitpunkt der Registrierung der Immobilie und der Übertragung des Eigentums gezahlt.
Gebühr für die Ausstellung der Eigentumsurkunde
- Für die Ausstellung der Eigentumsurkunde fällt eine feste Verwaltungsgebühr in Höhe von ca. 580 AED (ca. 140 USD) an.
Gebühr für die Eintragung der Hypothek
- Bei Finanzierung des Kaufs mit einer Hypothek fallen zusätzlich 0,25 % des Darlehensbetrags zuzüglich einer festen Gebühr (~290 AED) für die Eintragung der Hypothek an.
Maklerprovision
- In der Regel etwa 2 % des Kaufpreises, zahlbar an den Immobilienmakler.
- Diese Provision kann verhandelt werden, ist jedoch üblich.
Oqood-Registrierungsgebühr (Off-Plan-Immobilien)
- Für Off-Plan-Immobilien ist eine einmalige Registrierungsgebühr in Höhe von ca. 3.000 AED (~750 USD) an die Immobilienaufsichtsbehörde (RERA) zu entrichten.
Mehrwertsteuer (MwSt.)
- Der Verkauf von Wohnimmobilien ist in der Regel von der 5 %igen Mehrwertsteuer befreit.
- Die Mehrwertsteuer gilt nur für den Erstverkauf von neuen Wohnimmobilien durch den Bauträger oder von Gewerbeimmobilien.
2. Steuern und Gebühren beim Verkauf
Dubai bietet Immobilienverkäufern sehr günstige steuerliche Rahmenbedingungen:
Keine Kapitalertragssteuer
Auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien wird keine Kapitalertragssteuer erhoben. Dies ist ein großer Vorteil gegenüber vielen anderen Ländern.
Übertragungsgebühr
Eine Übertragungsgebühr in Höhe von 4 % wird vom Dubai Land Department auf den Verkaufspreis erhoben. Diese wird in der Regel vom Verkäufer getragen, kann aber verhandelt werden.
Maklerprovision
Bei Vermittlung durch einen Makler beträgt diese in der Regel 2 % des Verkaufspreises. Sie wird oft zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt oder vom Verkäufer getragen.
Keine zusätzlichen Verkaufssteuern
Es fallen keine weiteren Steuern wie Erbschaftssteuer, Vermögenssteuer oder Stempelsteuer auf Verkäufe an.
3. Steuern auf Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien
Das Steuersystem Dubais ist für Vermieter von Wohnimmobilien besonders attraktiv:
Keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien sind in Dubai nicht einkommensteuerpflichtig. Dies gilt sowohl für Einwohner als auch für Nicht-Einwohner.
Kommunale Wohnraumgebühr
Mieter zahlen in der Regel eine 5 %ige Wohnraumgebühr auf die Jahresmiete. Diese Gebühr wird von der Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) erhoben und an die Gemeinde weitergeleitet. Vermieter sollten dies in den Mietverträgen berücksichtigen.
Nebenkosten und Instandhaltungsgebühren
Eigentümer sind für die jährlichen Nebenkosten im Zusammenhang mit der Instandhaltung der Immobilie und den Gemeinschaftsdienstleistungen verantwortlich. Diese variieren stark je nach Art und Lage der Immobilie.
Mehrwertsteuer auf Wohnraummieten
Wohnraummieten sind von der Mehrwertsteuer befreit. Die Mehrwertsteuer gilt nur für gewerbliche Mietverträge.
Meldepflichten für ausländische Investoren
Obwohl Dubai keine Mieteinnahmen besteuert, müssen ausländische Investoren (z. B. Deutsche) ihre Mieteinnahmen in ihrem Heimatland versteuern.
Da zwischen den Vereinigten Arabischen Emiraten und Deutschland kein Doppelbesteuerungsabkommen mehr besteht, sind Mieteinnahmen in Deutschland gemäß § 21 EStG (Einkommensteuergesetz) steuerpflichtig.
4. Steuern auf gewerbliche Mieteinnahmen und Airbnb-Geschäfte
Der Betrieb eines gewerblichen Vermietungsgeschäfts, wie z. B. Kurzzeitvermietungen über Airbnb, ist mit unterschiedlichen steuerlichen Aspekten verbunden.
Mehrwertsteuer (MwSt.)
Gewerbliche Mieteinnahmen unterliegen einer 5 %igen Mehrwertsteuer. Airbnb-Gastgeber, die als Unternehmen registriert sind, müssen Mehrwertsteuer auf die Mietgebühren erheben.
Die Mehrwertsteuerregistrierung ist obligatorisch, wenn der Jahresumsatz die Mehrwertsteuerregistrierungsschwelle (derzeit 375.000 AED) überschreitet.
Körperschaftsteuer
Ab Juni 2023 führt die VAE eine 9 %ige Körperschaftsteuer auf Unternehmensgewinne über 375.000 AED ein. Unternehmen, die Airbnb-Vermietungen betreiben, müssen die Körperschaftsteuerbestimmungen einhalten. Dazu gehören die Führung ordnungsgemäßer Buchhaltungsunterlagen und die Abgabe jährlicher Steuererklärungen.
Lizenz- und Regulierungsanforderungen
Für gewerbliche Vermietungsaktivitäten sind entsprechende Gewerbelizenzen des Dubai Department of Economic Development (DED) erforderlich.
Für Airbnb-Betreiber sind Lizenzen für Kurzzeitvermietungen obligatorisch.
Die Nichteinhaltung kann zu Geldstrafen oder zur Schließung führen.
Servicegebühren und Betriebskosten
Gewerbeimmobilien sind oft mit höheren Servicegebühren verbunden. Gastgeber müssen Kosten für Reinigung, Instandhaltung und Plattformgebühren einkalkulieren.
Besteuerung im Heimatland
Ähnlich wie bei Wohnraumvermietungen unterliegen Airbnb-Einkünfte der Besteuerung im Heimatland des Investors.
Ohne Doppelbesteuerungsabkommen können Einkünfte doppelt besteuert werden, sofern keine ausländischen Steuergutschriften geltend gemacht werden können.
Zusätzliche Überlegungen
- Keine Grundsteuer oder Vermögenssteuer: In Dubai werden keine jährlichen Grundsteuern oder Vermögenssteuern erhoben.
- Keine Erbschaftssteuer: Es gibt keine Erbschaftssteuer auf Immobilien, aber es können islamische Erbrechte gelten.
- Kapitalrückführung: Es gibt keine Beschränkungen für die Rückführung von Kapital oder Mieteinnahmen.
- Währungsrisiko: Investitionen erfolgen in der Regel in AED, die an den USD gekoppelt sind, was Währungsstabilität bietet.
- Rechtliche Rahmenbedingungen: Die Immobiliengesetze in Dubai entwickeln sich weiter; Investoren sollten sich über regulatorische Änderungen auf dem Laufenden halten.
Zusammenfassung
Dubai ist aus steuerlicher Sicht ein sehr attraktives Land für Immobilieninvestoren. Langzeitvermietungen sind unbeschränkt steuerfrei, sofern man die Immobilien privat hält.
Bei gewerblicher Vermietung über airbnb fallen potentiell Steuern an, wenn die Einnahmen höher als 3 Mio. AED liegen. Darunter gilt der Small Business Relief und man ist zumindest Körperschaftssteuer befreit.
Auch in der Anschaffung und im Verkauf fallen ist der Markt interessant, da der Käufer nur einmalig 4% DLD Fee zahlen muss.
Fortlaufend gibt es auch keine Grundsteuer oder Steuern auf Schenkung oder Erbschaft.
